Gayrimenkul Fiyat Belirleme Yöntemleri: Hedonik Fiyat Modeli Ve Diğer Yöntemler

GAYRİMENKUL FİYAT BELİRLEME YÖNTEMLERİ: HEDONİK FİYAT MODELİ VE DİĞER YÖNTEMLER

Gayrimenkul sektörü son dönemlerde özellikle Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde ekonomik zenginlik ile ilişkilendirilmektedir. Gayrimenkul sektöründeki talep artışı ekonomideki diğer sektörlerde de talep artışına yol açmakta ve zincirleme bir etkiye sebep olmaktadır. Aynı zamanda, gayrimenkul talebi hem yatırıma yönelik hem de tüketime yönelik bir karar olduğundan, gayrimenkul sektörünü etkileyen değişkenlerin araştırılması önem kazanmaktadır. Bununla birlikte, diğer tüketim mallarının aksine ev ve arsalar, dayanıklılık, mekansal sabitlik ve heterojenlik gibi özellikler bakımından benzersiz özelliklere sahiptir. Dolayısıyla gayrimenkulün fiyatının doğru belirlenmesi için yapılan tahminler hem  gelecekteki yatırımcılar için, hem bu konu ile ilgili yapılacak olan politikalar için hem de gayrimenkul sektöründe çalışan ve bu tahminleri paraya dönüştüren insanlar açısından oldukça önemlidir.

Gayrimenkul fiyatlarının belirlenmesinde kullanılan bir çok farklı yöntem bulunmaktadır. En yaygın kullanılan yöntemlerin başında "Hedonik Fiyat Modeli", "Monocentric Model", "Rakip Pazar Analizi/Rekabet Analizi" ve kira getirisi ve faiz oranı temelli "Bir Evin Şimdiki Gerçek Değerini Bulma" yöntemidir.

-Hedonik Fiyat Yöntemi (Hedonic Price Model):

Hedonik yunanca da (hedone, hedonikos) zevk, keyif tatmin anlamlarında kullanılmaktadır. Hedonik fiyat ise bir tüketicinin memnuniyeti için ödemeye hazır olduğu fiyat olarak ifade edilmektedir. Bu modele göre gayrimenkulün heterojen yapısı onun fiyatını belirlemede birden çok faktörün göz önünde bulundurulmasını gerektirmektedir. Bunlar genel olarak; Gayrimenkulün genel özellikleri, alıcı ile ilgili özellikler, gayrimenkulün hukuki özellikleri, lokasyona dayalı özellikler, fiziksel özellikler gibi özelliklerdir. Özel olarak; oda sayısı, binanın yaşı, kat, merkezi bölgelere yakınlık, cephe vb.. 

Hedonik Fiyatlama Modeli temelde, bir konutun fiyatının tüm bu özelliklerin fonksiyonu olduğu mantığına dayanan regresyon analizidir. Bu yöntem genelde akademik çalışmalarda kullanılmakla birlikte profesyonel gayrimenkul danışmanları tarafından bir bölgedeki konutların özelliklerine göre ortalama fiyatları ve bu özelliklerin bu konutları ne derece etkilediğini belirlemek amacı ile tercih edilebilmektedir.

Örnek bir hedonik model aşağıdaki gibidir;

Burada herhangi bir çevredeki konutların ortalama fiyatı o konutların oda sayısı, bina yaşı, kat özellikleri ve cephe özelliklerine bağlı olmaktadır. Bu değişkenleri arttırarak denkleme eklemek mümkündür. Dolayısıyla bu model sayesinde örneğin binanın yaşının 1 yıl artmasının o konutun fiyatını ne derece etkilediği de görülebilmektedir.  

-Monocentric Model:

Monocentric model "Mono-Central" kavramından türemiştir. Bu modele göre konutların fiyatları  tek bir iş merkezine uzaklıklarının fonksiyonudur. Daha açık bir ifadeyle; bir şehirde veya bölgede tek bir iş merkezi olduğunu varsayan bu modele göre konut bu bölge ne kadar yakın ise o kadar değer kazanmaktadır. Konutların heterojen olduğu gerçeğinden yola çıkarak bu modelin yeterince güçlü olmadığı ortaya çıkmaktadır.

-Şimdiki Gerçek Değer Yöntemi:

Bu yöntem en temel finansal yöntemlerden olan paranın şimdiki değeri mantığına dayanmaktadır. Satışta olan konutun istenen fiyatı ile kira getirisi ve faiz oranı baz alınarak "gerçek" değerini hesaplamayı amaçlamaktadır. 

Örneğin; bir konutun satılmak istenen fiyatı 100.000 tl olsun. Bu konut 5 yıllık bir yatırım amacı ile satın alınmak istensin. Aynı zamanda konutun yıllık kira getirisinin 6000 tl olduğu ve sabit kaldığı varsayılsın. 5 yıl sonra alıcının bu konutu 130.000 tl fiyat ile satmayı hedeflediği düşünüldüğünde yüzde 10 faiz oranında bu evin şimdiki değeri şu şekilde hesaplanabilmektedir;

Formül: 

Not: Bu formülde ana para olarak, her yıl için elde edilen kira geliri ve 5.yılın sonunda satış miktarı ile kira geliri yazılacaktır.

Bu sonuçlara göre şuan 100.000 türk lirasına satılmak istenen bir konutun gerçek değeri 84.134,84 lira olarak ortaya çıkmıştır. Burada kira gelirinin sabit kalması ve 5 yılın sonundaki satış miktarları varsayımsal olarak belirlendiğinden sonuçlar bu değişkenlere göre farklılık gösterebilmektedir. Burada evin şimdiki değerini etkileyen bir diğer önemli faktör ise faiz oranıdır. Faiz oranı düştükçe evin şimdiki değeri artma eğilimi gösterecektir.

-Rakip Pazar Analizi/Rekabet Analizi:

Bu yöntem piyasada bir konutun fiyatını belirlemek için özellikle gayrimenkul danışmanları arasında yaygın olarak kullanılmaktadır. Bu yöntem, bir konutun pazarlanabilir fiyat aralığının belirlenmesinde birden çok faktörü kullanmaktadır. Bu yöntemin en belirgin özelliği ise fiyat belirlemedeaynı bölgedeki diğer konutlarından ve konut özelliklerinin baz alınmasıdır. Özellikle üç temel noktayı analiz eden bu yöntem "SWOT" analizinin bir uygulaması niteliğindedir. "Konutun Avantajlı Özellikleri", "Alıcıların Bu Konut İle İlgili Muhtemel İtirazları" ve "Emsal Fiyat Araştırması" bu üç temel noktayı oluşturmaktadır. Özellikle emsal fiyat araştırması bu yöntemin en önemli özelliğini oluşturmaktadır. 

Bu araştırmalar sonucunda analizi yapan kişi bir gayrimenkulün kısa, orta ve uzun vadeli fiyatlarını belirleyebilmektedir. Herhangi bir denklemsel altyapısı olmamakla birlikte analizin gücü analizi yapan kişinin tecrübesi ile doğru orantılı olmaktadır.

Kaynaklar

-Çetintahra, G. E., & Çubukçu, E. (2012). Hedonik Fiyat Modeli İle Konut Fiyatları Üzerine Yapılan Araştırmalar Üzerine Bir Literatür Taraması. Endüstri Mirasının Değeri ve Korunma Sorunu: Maltepe Havagazı Fabrikası’nın İzleri Silinirken Duygu CİHANGER Endüstri Mirasının Korunması ve Yeniden İşlevlendirilmesine İlişkin Özelleştirme Yaklaşımları: Sorunlar ve Olanaklar, 86.

-Limsombunchai, V. (2004, June). House price prediction: hedonic price model vs. artificial neural network. In New Zealand agricultural and resource economics society conference (pp. 25-26).

-Chau, K. W., & Chin, T. L. (2003). A critical review of literature on the hedonic price model. International Journal for Housing Science and Its Applications, 27(2), 145-165.

-Ali Çekiç, Serbest Gayrimenkul Danışmanı, Rakip Pazar Anallizi Slayt Çalışması

-Özgür Demirtaş, https://www.youtube.com/watch?v=R1MJzPrVZmY